Agente immobiliare

Il tuo numero era giusto. Il cliente ha aspettato il suo tecnico per crederci.

Dici quanto costano i lavori. Una settimana dopo il tecnico del cliente dice la stessa cifra, e la fiducia va a lui. Con ThermoThunder® la tua cifra arriva con il calcolo e le fonti scritte sotto.

Sabato, seconda visita. La moglie apre i mobili della cucina, trova la caldaia del 2003 e si gira: «Quanto costa sistemare questa casa?». Tu ne hai viste cento così.

Dici la cifra, ed è giusta. Lei risponde: «Sentiamo il nostro geometra.» Il geometra, una settimana dopo, dice la stessa cifra. Solo allora ci credono.

ThermoThunder® nasce qui. Al primo incontro dai la stessa cifra, con il calcolo sotto: costo dei lavori, guadagno annuo in bolletta, anni di rientro, classe stimata prima e dopo. È una diagnosi energetica avanzata della casa, in pochi minuti: serve a far partire la trattativa.

Perché il cliente aspetta il suo tecnico.

Le cifre le sai. Il cliente, prima di crederci, vuole un calcolo che il suo tecnico riconosce.

01
La cifra è giusta. La fiducia va al tecnico.
Il compratore chiede: «Quanto spenderò in bolletta?», «Rifaccio l'impianto subito o fra due anni?». La tua risposta è di solito quella giusta, ma resta la tua parola. Nella settimana di attesa vede altre due case. L'affare che hai aperto rallenta, o lo chiude qualcun altro.
02
L'energia è già nell'annuncio.
Le Linee guida APE (DM 26 giugno 2015, § 6.2) chiedono che l'annuncio di vendita o affitto riporti gli indici di prestazione energetica e la classe. Il compratore legge la classe prima della visita. Alla visita chiede quanto costa salire di classe.
03
La classe pesa sul prezzo.
Negli annunci una casa in classe A chiede circa il 25% in più di una in classe G, a parità di zona (Banca d'Italia, Questioni di Economia e Finanza n. 818, 2023). L'OMI dell'Agenzia delle Entrate dà una forbice per zona e tipologia: la classe energetica resta fuori. Il salto di classe sposta la trattativa, in euro.
04
Gli incentivi cambiano il conto dei lavori.
Nel 2026 il Bonus Casa detrae il 50% sull'abitazione principale e il 36% sulle altre case, su 96 000 € di spesa al massimo (Agenzia delle Entrate, febbraio 2026). Per una casa privata il Conto Termico 3.0 restituisce fino al 65% delle spese (DM MASE 7 agosto 2025, art. 11). Il compratore che vede il netto vede un altro prezzo.
05
Lo spazio tra la tua cifra e la fiducia del cliente.
Da una parte quello che sai: quanto costano i lavori in una casa così, cosa cambia in bolletta, in quanti anni rientrano. Dall'altra quello che il cliente chiede per crederci: un calcolo con un metodo. Per chiudere quello spazio basta un foglio con il calcolo sotto.

Una facciata con l'intonaco scrostato, le persiane chiuse, una panchina e una bicicletta — i
Foto: Daniela Sarna, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons

Una casa da sistemare, i numeri sul tavolo

24 796 €per i lavori, al netto degli incentivi
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Fonte: Caso d'esempio della home, stima del motore ThermoThunder®: villa di 248 m² a San Giovanni in Persiceto, da classe G a D con pompa di calore e fotovoltaico 6 kWp; Prezzi ARERA: luce IV trimestre 2026, gas settembre 2026, consumi simulati dal motore; lavori 28 906 € IVA esclusa; incentivi 19 098 €: Conto Termico 3.0 sulla pompa di calore e Bonus Casa sul fotovoltaico
6 278 €di bollette in meno, ogni anno
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Fonte: Caso d'esempio della home, stima del motore ThermoThunder®: villa di 248 m² a San Giovanni in Persiceto, da classe G a D con pompa di calore e fotovoltaico 6 kWp; Prezzi ARERA: luce IV trimestre 2026, gas settembre 2026, consumi simulati dal motore; bolletta da 12 844 € a 6 741 € l'anno
+52 494 €di valore stimato della casa, da classe G a D
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Fonte: Caso d'esempio della home, stima del motore ThermoThunder®: villa di 248 m² a San Giovanni in Persiceto, da classe G a D con pompa di calore e fotovoltaico 6 kWp; Prezzi ARERA: luce IV trimestre 2026, gas settembre 2026, consumi simulati dal motore; valore della casa: Agenzia delle Entrate — OMI, quotazioni immobiliari (semestrali) 2026/1, zona R1, abitazioni civili stato normale: 1 250 €/m² × 305 m² lordi, +13.8% (Banca d'Italia, QEF 818/2023, sui prezzi richiesti)

Una cifra creduta al primo incontro, passo per passo.

Sei a casa del venditore il giovedì, o alla seconda visita col compratore il sabato. Apri il telefono.

01
Inserisci la casa.
Indirizzo, anno, tipologia, superficie, l'impianto che c'è, i consumi della bolletta. Il GPS riconosce il comune da solo.
02
Leggi i numeri.
In pochi minuti hai quanto costano i lavori, quanto ci guadagna il proprietario ogni anno, in quanti anni rientra, e la classe stimata prima e dopo.
03
Aggiungi il valore della casa.
Inserisci il prezzo OMI al m² della zona. Il motore aggiunge il premio di classe della Banca d'Italia (QEF n. 818, 2023). Senza prezzo OMI mostra solo il premio in percentuale.
04
Manda il PDF.
Un tap, e il PDF parte su WhatsApp, email o Telegram. Il cliente lo rivede a casa e lo gira al suo tecnico.
05
Il tecnico controlla il metodo.
Sotto ogni cifra trova ISO 52016-1, ISO 10211, DM 28.10.2025. La classe che vede è una classe stimata. Discute il metodo, non la tua parola.

Costruito per la trattativa. Non per il calcolo termotecnico.

Edilclima, TerMus, MC11300, Blumatica, Aermec MC4 sono software per chi firma la pratica energetica. Tu porti avanti trattative. Quei software parlano la lingua della Legge 10. ThermoThunder® parla la lingua della trattativa: m², classe, costo dei lavori, rientro per il proprietario.

•Un flusso solo, dall'alto in basso. Dieci passi in fila: Coordinate, Edificio, Impianti termici, Bolletta, Energia, Immobile, Incentivi, Risultato, Finanziamento, Invio. Nessun menu in cui perdersi. Ogni passo è una scelta; il prossimo arriva da sé.
•Quasi tutto si compila da sé. Dal GPS arrivano comune, zona climatica, gradi giorno e temperature di progetto, in un colpo solo. L'indirizzo si completa da una sola scelta: via, civico, CAP, città, provincia. La tipologia edilizia porta i suoi valori di base (EN 16798-1:2019). I consumi annui della bolletta calibrano il modello sul consumo reale del cliente, non su una stima.
•Pensato prima per il telefono piccolo. Lo schermo di riferimento è il più piccolo in circolazione, quello dell'iPhone SE: se ci sta lì, ci sta su ogni telefono. Una colonna sola, niente da stringere con le dita, si scorre solo in verticale.

Resti l'agente che conosce la zona e legge il venditore. In più, quando dai una cifra, hai il calcolo che la regge.

Tre numeri, e la classe prima e dopo.

L'acquirente vuole sapere quanto costa ristrutturare e quanto ci guadagna in bolletta. Il venditore vuole sapere quanto vale di più la casa dopo i lavori. ThermoThunder® risponde a entrambi nella stessa visita, dallo stesso calcolo. Sono stime propedeutiche: l'ordine di grandezza per decidere se andare avanti.

Risposta 1

Quanto costa?

La domanda sul costo è la prima ansia del cliente, e quella che oggi resta in sospeso per settimane. ThermoThunder® gli dà sul posto l'ordine di grandezza:

•PrezziarioEngine — a cascata su 4 livelli (i tuoi valori → prezziari regionali, edizione citata per voce → riferimento nazionale DEI 2026 × coefficiente regionale interno → valore di riserva). Un'edizione non aggiornata viene segnalata. Costi reali pubblicati, non inventati.
•DM 17.06.2016 ("Decreto Parametri") — formula della parcella professionale CP = V × P × G × Q implementata esattamente, con fattori di categoria e di fase.
•Componenti regolate e prezzi per le famiglie ARERA — costi energetici ancorati alle tariffe regolate pubblicate (trasporto, dispacciamento, oneri), con le accise D.Lgs 504/95.
•Risolutore incentivi — Ecobonus, Bonus Casa, Conto Termico 3.0; aliquote anno-dipendenti, soglie tecniche, verifica cap di costo, avviso di capienza fiscale.

Risposta 2

Quanto ci guadagna, e in quanti anni rientra?

Una volta che il costo è sul tavolo, la domanda successiva è il guadagno. Il motore produce un'analisi EN 15459 Global Cost completa:

•Orizzonte a 20 anni: VAN con annuità e proiezione dei flussi di cassa, anche con mutuo
•TIR calcolato per ricerca iterativa ad alta precisione
•Tempo di ritorno semplice, al mese
•Spese di gestione per vettore (elettricità, metano, GPL, pellet, legna, gasolio, cippato, teleriscaldamento)
•Mutuo: tasso dell'offerta della banca, oppure il TAEG medio Banca d'Italia con la data

Risposta 3

E il valore della casa?

La domanda che viene subito dopo. Il motore la stima dallo stesso modello:

•Premio per classe energetica, per zona climatica: negli annunci la classe A chiede circa il 25% in più della classe G (Banca d'Italia, QEF n. 818, 2023)
•Valore terminale dell'opera EN 15459 incluso nel VAN e nel TIR

Nota: il €/m² di base è il prezzo OMI della zona, inserito dal tecnico; senza, il motore mostra solo il premio in percentuale. È una stima, non una perizia.

Il valore al m² parte dal prezzo OMI della zona: lo vedi e lo correggi.

Sotto la superficie — Il metodo che il tecnico riconosce.

La tua cifra verrà guardata dal compratore, dal suo geometra, dal tecnico che seguirà i lavori. Quando la apre, trova il metodo scritto.

Ogni numero viene da una norma o da una fonte pubblicata (DEI, ARERA, PVGIS). Il valore al m² di partenza è il prezzo OMI che inserisci tu. Tutto ciò che segue è implementato.

La fisica e le norme sotto la stima

I tre numeri sono una stima. Ma non a occhio: sotto c'è un calcolo orario, con le norme che userà il tecnico.

•ISO 52016-1 — simulazione oraria dell'edificio, 8 760 ore l'anno
•ISO 10211 — ponti termici col metodo FEM
•EN ISO 13788 — verifica di Glaser: condensa e muffa
•EN 14825 — SCOP/EER pompa di calore a carico parziale
•EN 15459 — analisi economica: VAN, TIR, valore residuo
•DM 28.10.2025 + UNI/TS 11300 — requisiti e calcolo a norma di legge

Da dove vengono i dati

•PVGIS (JRC, UE) — dati solari orari reali
•Prezziari regionali e DEI 2026 — costi reali pubblicati, edizione citata
•ARERA — prezzi dell'energia pubblicati per le famiglie
•Bolletta del cliente — consumo e costo tarano il modello

Tecnologia

Velocità prima di tutto. Il GPS riconosce il comune, l'indirizzo si completa da solo: via, civico, CAP. I consumi della bolletta si scrivono in due campi. Quando arrivi al numero, il cliente è ancora attento.

I dati del cliente restano in un cloud europeo (Google Cloud, Belgio). Funziona su iPhone SE come su Galaxy S24. L'interfaccia parla italiano, con bottoni che dicono quello che fanno.

Domande frequenti

Come rendere credibile la mia stima dei lavori davanti al cliente?

La tua cifra di solito è giusta: spesso il tecnico del cliente, una settimana dopo, dice la stessa. Il cliente ci crede quando vede un calcolo. Con ThermoThunder® la tua cifra arriva con il calcolo scritto sotto: costo dei lavori, guadagno annuo in bolletta, anni di rientro, classe stimata prima e dopo. Il tecnico la apre e controlla il metodo.

Di quanto sale il valore della casa con il salto di classe energetica?

Negli annunci una casa in classe A chiede circa il 25% in più di una in classe G, a parità di zona (Banca d'Italia, QEF n. 818, 2023). Il premio cambia con la zona climatica. Inserisci il prezzo OMI al m² della zona: ThermoThunder® stima il valore oggi e dopo i lavori, con il premio di classe della Banca d'Italia. Senza prezzo OMI mostra solo il premio in percentuale. È una stima, e lo diciamo.

Cosa deve dire l'annuncio di vendita sull'energia?

Le Linee guida APE (DM 26 giugno 2015, § 6.2) chiedono che l'annuncio di vendita o affitto riporti gli indici di prestazione energetica e la classe. L'APE lo rilascia un soggetto certificatore abilitato (DPR 75/2013). ThermoThunder® stima la classe prima e dopo i lavori, e quanto costa il salto, con guadagno annuo e anni di rientro.

Posso dare al cliente una cifra sui lavori già alla prima visita?

Sì. In pochi minuti hai sul telefono la diagnosi energetica avanzata della casa: costo dei lavori, incentivi, guadagno annuo e anni di rientro, ognuno con la sua fonte. Un tap e il PDF parte su WhatsApp, email o Telegram: il cliente lo rivede a casa e lo gira al suo tecnico.

Come stima il costo dei lavori e il rientro per pompa di calore e cappotto?

Il costo esce dal motore prezzi a cascata su quattro livelli: i tuoi valori, prezzari regionali con l'edizione citata voce per voce, riferimento nazionale DEI 2026 per un coefficiente regionale, valore di riserva. Gli incentivi 2026 riducono il netto: detrazione del 50% sull'abitazione principale e del 36% sulle altre case (Agenzia delle Entrate, febbraio 2026). Il rientro arriva da un'analisi EN 15459 a vent'anni con VAN, TIR e anni di rientro, mutuo incluso.

Devo saper fare la termotecnica per usarlo?

Resti l'agente che conosce la zona, legge il venditore e porta a casa la trattativa. Il calcolo (fisica, norma, prezzi) gira sotto. Tu hai un flusso unico dall'alto in basso, GPS e indirizzo che si compilano da soli, pensato prima per il telefono piccolo. I dati del cliente restano in un cloud europeo (Google Cloud, Belgio).

Il tecnico del cliente può controllare la mia stima?

Sì. Sotto ogni cifra c'è il metodo scritto: ISO 52016-1, ISO 10211, EN 15459 e DM 28.10.2025, con le fonti pubblicate dei prezzi e dell'energia (DEI, ARERA, PVGIS). Il tecnico controlla il metodo, non la tua parola. L'APE e i calcoli definitivi restano del tecnico abilitato.

Quanto costa ThermoThunder®?

€100 al mese per i primi 100 Fondatori, prezzo bloccato finché resti abbonato; poi €300 al mese. Si rinnova ogni mese, disdici quando vuoi: il mese in corso non si rimborsa. In cambio, a ogni cliente mostri costo dei lavori, guadagno annuo, anni di rientro e incentivi, ognuno con la sua fonte. Con €100 al mese si ripaga con 1 incarico al mese.

Le fonti citate

Copertina del fascicolo dell'Agenzia delle Entrate di febbraio 2026 sulle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie — Agenzia delle Entrate, febbraio 2026Ristrutturazioni edilizie — le agevolazioni fiscali

Tabella Bonus Casa — aliquote e spese ammesse per gli interventi edilizi — Tabella Bonus CasaAliquote e spese ammesse per gli interventi edilizi

Prima pagina del DM MASE 7 agosto 2025, istruzioni attuative del Conto Termico 3.0 — DM MASE 7 agosto 2025Conto Termico 3.0 — istruzioni attuative

Prima pagina del DM 28 ottobre 2025, requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici in Gazzetta Ufficiale n. 283 — DM 28 ottobre 2025Requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici — Gazzetta Ufficiale n. 283

Prima pagina del DM 26 giugno 2015, adeguamento delle linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici — DM 26 giugno 2015Requisiti minimi — adeguamento delle linee guida nazionali

Approfondimenti

Guide pratiche e metodologia, per andare a fondo:

Quanto costa ThermoThunder®

Al primo incontro dai costo dei lavori, guadagno annuo, anni di rientro, incentivi e, col prezzo OMI della zona, il valore della casa. Ogni cifra porta la sua fonte. La tua parola arriva con il calcolo che la regge. Il lavoro di 6-9 professionisti: 111-233 ore, 7 000-22 000 € con cassa e IVA ai valori orari del DM 17 giugno 2016 (art. 6). In pochi minuti.

€100 al mese per i primi 100 Fondatori, prezzo bloccato finché resti abbonato. Poi €300 al mese. Si rinnova ogni mese, disdici quando vuoi: il mese in corso non si rimborsa.

Con €100 al mese si ripaga con 1 incarico al mese. A prezzo pieno l'abbonamento costa 3 600 € l'anno. Il lavoro che ThermoThunder® fa su una sola casa vale 7 000-22 000 € ai valori orari del DM 17 giugno 2016.

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